Simulateur Vente Immobilier

📊 À propos de ce simulateur

Ce simulateur est un outil d’aide à la décision pour les propriétaires hésitant entre conserver un bien immobilier ou le vendre. Il compare deux scénarios :

Conserver le bien et profiter des abattements fiscaux liés à la durée de détention.
Le vendre et placer le montant net obtenu dans différents types d’investissements (Livret A, placements à 4 %, 6 %, 8 % etc.).

L’outil prend en compte :

Les frais d’acquisition et de vente à l'instant T,
Les évolutions du marché immobilier,
Les taux d’imposition et d’abattement,
Les éventuels travaux réalisés,
Et propose une estimation de la plus-value brute et nette après impôts.

Ce simulateur ne remplace pas un conseil fiscal ou financier personnalisé, mais offre une base chiffrée pour mieux comprendre les enjeux de chaque choix et faciliter la prise de décision.

📝 Paramètres

📅 Acquisition & 🏦 Emprunt

📅 Acquisition

Type de résidence

Résidence secondaire

Date d'acquisition

Prix d'acquisition (€)

Frais d'acquisition (€)

Estimation automatique à environ 7,5 % du prix d’acquisition pour un bien ancien. Cela regroupe principalement les droits de mutation (taxes versées au département et à l’État), la rémunération du notaire (émoluments) et les débours (frais administratifs, documents, cadastre, etc.). Vous pouvez modifier ce montant manuellement selon votre compromis ou une simulation plus précise.

Travaux non déduits (€)

Dépenses pour des travaux de construction, reconstruction ou agrandissement. Non déductibles des revenus fonciers, mais majorant le prix d’acquisition pour le calcul de la plus-value.

🏦 Emprunt

Montant restant dû (€)

Mensualité d'emprunt (€)

Date dernière échéance

💰 Vente & 📈 Placement

💰 Vente

Date de vente

Prix de vente (€)

Plus-value globale

Différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition majoré des frais et travaux non déductibles.

📈 Placement

% allocation bénéfice

La portion de votre bénéfice que vous allez investir sur un placement rentable.

Taux Livret A (%)

Plafond Livret A (€)

Ce livret est plafonné. Les intérêts calculés chaque année peuvent quant-à-eux, dépasser le plafond.

📊 Marché de l'immo

Taux de variation annuel (%)

On considère que l'immobilier se valorise de 1.5% chaque année.

💡 Analyse des données

📖 Comment lire ?

PS : Prélèvements Sociaux (impôt sur la plus-value, taux 17,2% en 2025).

IR : Impôt sur le Revenu (impôt sur la plus-value, taux 19% en 2025).

PV : Plus-Value (différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition, majoré des frais et travaux).

Abatt. : Abattement (réduction d’impôt en fonction de la durée de détention).

Éco. impôt € = Impôt PV année de la vente - Impôt PV année courante (économie d'impôt sur la plus-value réalisée au fur et à mesure des années de détention).

Placement gris = moins intéressant que conserver le bien.

Fiscalité 2025 : IR 19% + PS 17.2%. Exon IR 22 ans, PS 30 ans.

Taxe spécifique : 2 % sur la partie de la plus-value nette imposable (après abattement IR) excédant 50 000 €, selon le barème suivant :

Tranche plus-value imposable	Taux	Formule
50 001 – 60 000 €	2 %	2 % × PV - (60 000 - PV) × 1/20
60 001 – 100 000 €	2 %	2 % × PV
100 001 – 110 000 €	3 %	3 % × PV - (110 000 - PV) × 1/10
110 001 – 150 000 €	3 %	3 % × PV
150 001 – 160 000 €	4 %	4 % × PV - (160 000 - PV) × 15/100
160 001 – 200 000 €	4 %	4 % × PV
200 001 – 210 000 €	5 %	5 % × PV - (210 000 - PV) × 20/100
210 001 – 250 000 €	5 %	5 % × PV
250 001 – 260 000 €	6 %	6 % × PV - (260 000 - PV) × 25/100
> 260 000 €	6 %	6 % × PV

Source : BOFIP - Taxe sur les plus-values immobilières élevées

Livret A : Simulation réalisée avec un taux de 1,7 % en 2025, conforme au taux réglementé actuel.

Source : Banque de France - Communiqué juillet 2025

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